REITs运作模式设计

一、REITs运作模式设计原则

（一）变简单为标准化、系列化

传统的房地产信托产品，基本操作流程都是：合作谈判——项目论证——提出规模——确定价格——签署合约——制定计划——募集资金——发放贷款，其实质是以个案融资为核心，以信托计划为表象。每个信托计划的内容都不可复制，导致投资者面对的是内容各异的信托计划和千差万别的投资决策依据。

基金化信托产品模式，应重点设计和塑造标准化的信托产品系列，应逐步转化为产品导向型，要打造适应投资者需求的信托产品品牌，使基金化的信托产品逐渐标准化、系列化、可复制化、可识别化和品牌化，从而提高运作效率，降低营销成本，拓宽市场范围，实现规模效益。要实现标准化、系列化的房地产信托计划，就应当按照规范的业务模式运行：制定投资策略——设计基金化信托产品——打造营销品牌化产品——募集资金——组合运用资金。

（二）变单一投向为组合投资

（三）变收益保底为收益市场化

REITs运作模式选择与协作机构

（一）运作模式选择

房地产投资基金运作涉及金融与房地产两个主要领域，基金收益主要来自投资后的长期分红，故此，房地产投资基金的发起人，必须同时具备房地产实业经验和资本运营经验。

发起人

1．非银行金融机构

2．房地产开发投资公司

房地产企业发行REITs团队组建

3．房地产开发投资基金管理公司

REITs的管理结构组建

（二）协助机构

在企业内部建立房地产投资基金的管理组织外，房地产投资基金的发行管理运作，还需要借助外部机构的强力协助，进行资源整合。在房地产投资基金的发行组建之初，物业顾问、受托人、银行、法律服务机构、证券交易所和上市代理人等协助机构，就应该介入其中，为房地产投资基金的顺利发行及成功运作提供强有力的保障。

三、REITs发行架构

四、REITs设立规则

（一）REITs设立条件

我国内陆REITs的设立条件

（二）REITs当事人

REITs的主要当事人涉及基金管理人、基金托管人、基金投资人和基金承销人等，在此从基金管理的角度进行更详细的分析。

1．基金管理人2．基金托管人3．基金投资人

（三）REITs借贷比例

（四）REITs收益分配制度

目前，我国内陆已推出的房地产类信托产品，属于固定收益类产品，每个房地产信托计划都详细规定了到期日和预期收益率，实际上是以一定期限内的收益换取资金的使用权，其本质上是债券类产品。

我国在制定相关法规时，可以遵循国际通常的做法，要求房地产投资基金经营所得在扣除经营成本和管理费用后，将不低于90%的信托收益，以现金形式分配给信托基金的受益人。

一、可供选择的REITs运作模式

目前我国发展REITs可选择的模式有封闭式产业基金模式、房地产上市公司模式和信托计划模式三种。

封闭式REITs模式

房地产上市公司模式

信托计划模式

我国发展REITs的三种模式比较

发展我国REITs的基本框架设计

我国REITs的运作流程设想

我国REITs的退出机制赎回方式

封闭式

根据REITs基金能否赎回可将其分为封闭式REITs和开放式REITs，开放式REITs不断发行新股票并将其销售给投资者，同时用经营收入**额外的房地产；封闭式REITs在发行原始股票和**资产之后，则不再发行新的股票，现存股票的价值完全取决于REITs资产组合的经营业绩。

合并、终止与退出